Odellplattor över hela landet

Kommer ni ihåg Danellgroparna från början av 1990-talet? Nu har branschen fått ett nytt begrepp att leka med: Odellplattor. När ränte- och investeringsbidrag försvinner vid årsskiftet gäller det att ha hunnit gjuta bottenplattan för att kunna ta del av pengarna.

Hur de slopade ränte- och investeringsbidragen slår mot nyproduktionen skiljer sig mellan olika kommuner och olika bolag. I vissa fall - som i Sundbyberg - är det tvärstopp, i andra fall har projekt legat så pass bra till i planeringskedjan att man hunnit börja gjuta bottenplattor före årsskiftet och därmed kunnat ställa sig i kö för bidragspengar. På överhettade marknader som Malmö och Göteborg är resursbristen det stora problemet. Bostadsbolagen kan inte börja bygga eftersom man inte får in anbud, åtminstone inte till det pris som kalkylerna förutsätter.

Sedan är det frågan om hur långt pengarna räcker. Den samlade potten för investeringsbidraget är begränsat till 2,5 miljarder kronor - 1 miljard till Stockholmsområdet och 1,5 miljarder till resten av landet. I Stockholm ser pengarna ut att räcka, men för resten av landet ser det värre ut. I dagsläget finns det bara 50 Mkr kvar oanvända, samtidigt som det ligger obehandlade ansökningar för 315 Mkr. Först till kvarn gäller.

Sundbyberg har i projektet Stora Ursvik på Järvafältet sin största bostadsexploatering på 25 år. Här ska 4000 lägenheter och 450 småhus byggas de närmaste åren. Tanken var att en del av lägenheterna skulle bli hyresrätter i kommunägda Förvaltarens regi. Så blir det inte.
-Vi skrinlägger hela vår planerade projektstock på ungefär 200 lägenheter. Kalkylerna går helt enkelt inte ihop i och med slopandet av ränte- och investeringsbidragen. Projekten låg dessutom i ett så tidigt planskede att vi inte hinner stressa fram några Odellplattor, säger Eva Nygren, bostadschef på Förvaltaren.

De senaste årens påskyndande av planprocesserna i Stockholm gör annars att relativt många Odellplattor hunnit igång i länet..
- Det hade varit ganska smakfullt om regeringen haft någon typ att nedtrappning och en viss övergångstig, säger Hans Pettersson, vd på Familjebostäder, som ändå hinner med att gjuta bottenplattor till merparten av de 400-500 lägenheter som är på gång.

Michael Cocozza, vd Botrygg Bygg, ser möjlighet för en fortsatt marknad för hyresrätter - åtminstone i storstäderna.
-Det är svårt att överblicka konsekvenserna av att bidragen försvinner. En skaplig del av bidragen har väl tidigare hamnat i fickorna på materialleverantörer och entreprenörer. Just nu är marknaden kokhet, men säg att den kyls av en aning så gynnar det oss som köpare av fastigheter och mark. Rimligen så faller priserna, säger Michael Cocozza.
-På centrala lägen i Göteborg,

Stockholm och Linköping går det alltid att bygga hyreslägenheter. Sedan får vi se. I vissa projekt kommer vi att försöka ändra inriktningen till bostadsrätter. I andra fall går det inte på grund av att byggrätten är villkorat av att det blir hyresrätt.

Nyköping är en av de kommuner som fått ett uppsving på grund av de senaste årens rekordartade bostadsbrist i Stockholm. Långpendlingen har blivit allt vanligare. Men de ökade invånarantalet gör också att det måste byggas fler bostäder. När det gäller hyresrätter vilar det ett tungt ansvar på det kommunala bostadsföretaget Nyköpingshem. Men förändringen när det gäller investerings- och räntebidragen innebära att företaget kan tvingas att slå på bromsen.
-Vi kommer inte att slå på något idiotstopp säger Christer Gustavsson vd på Nyköpingshem.
-Vi gör klart det vi planerat.
Totalt handlar det om ett 30-tal lägenheter som vi räddar innan bromsarna slår till.

Skåne och framför allt Malmö har förmodligen landets hetaste och mest resursknappa marknad just ni.
Susanne Rikardsson, projekt- och strategichef på MKB:
-Vi kommer att följa våra planer och bygga mellan 300 och 500 lägenheter om året i Malmö. Att stressa fram Odellplattor är inget för oss, även om vi skulle vilja.

Vi bedriver en långsiktig förvaltande verksamhet och planerar för att klara oss utan att behöva luta sig mot subventioner.
-Vårt stora bekymmer är den grymma resursbristen på marknaden. Vi får inte in anbud på våra jobb och hos entreprenörerna råder huggsexa när det gäller personal. För vår del är ändå nyproduktionen det lilla i jämförelse med renoverings- och underhållsberget, säger Susanne Rikardsson.

Ystad är en tillväxtort. På senare år har efterfrågan på bostäder ökat. Men de nya förutsättningarna gör det nu svårare att kunna genomföra planerade byggprojekt.
- Vi håller på att ta fram en detaljplan för 52 lägenheter och som vi hade tänkt påbörja i bästa fall om ett år, säger Toste Clementsson vd Ystadbostäder. Men som om det ser ut med de hyresnivåer man kan ta ut idag så går det inte att bygga.

Bostadsbolaget i Göteborg är igång med 380 lägenheter i västra Eriksberg. Den första etappen på 121 lägenheter är inne i stomskedet. För etapp två (104 lägenheter) har man sökt bidrag, fått bygglov och börjat gjuta bottenplattor. Vad som händer med resterande 155 lägenheter är mer oklart. Tanken är att byggstarta under 2008.
-Det handlar inte bara om vi får bidrag eller ej. Den heta marknaden är ett bekymmer. Vi har svårt att få in anbud, åtminstone till något så när vettiga priser, säger Leif Andersson, chef för nyproduktionen på Bostadsbolaget.

I början av året startades bolaget Skanska Hyresbostäder AB med syftet att utveckla, bygga och förvalta hyresrätter i egen regi. Med kostnadseffektivt byggande - och erfarenheter från projekt som Bo klok och Moderna Hus i bagaget - var målet att inom loppet av några år komma upp i en årsproduktion av ungefär 1000 lägenhet.
Hittills har man hunnit byggstarta ungefär 100 lägenheter, samtliga inom ramen för Odellplattornas deadline och med inlämnade ansökningar om investeringsbidrag. Vad som händer sedan, med de förändrade kalkylförutsättningarna, är mera ovisst.
-Vi bromsar upp och avvaktar. Det är väldigt svårt att säga vad som kommer att hända. Generellt sett tror jag vi kan fortsätta våra produktionsplaner för projekt som ligger i så kallade A-lägen, centrala, attraktiva områden där hyresnivåerna i det befintliga beståndet redan ligger högt. B- och C-lägen är värre, säger Nils Olof Nilsson, vd på Skanska Hyresbostäder.

Uppsala är en universitetsstad med hög inflyttning och stor efterfrågan på hyresrätter. Bristen på bostäder, framför studentbostäder är ett växande problem i kommunen. Det kommunala bostadsföretaget Uppsalabostäder har under det senaste året satsat en hel del på att bygga i kapp den stora efterfrågan. Regeringens drastiska beslut kom som en kalldusch för företaget. För att klara de ändrade förutsättningarna gjuter nu de Odellplattor. De sista kommer att stå klara några dagar före nyår.
Men något totalt byggstopp blir det dock inte.

Även i Gävle gjuter företagen nu Odellplattor. Enligt Jan Hugg vd på Gavlebostäder finns det risk för att företaget att tvingas lägga en del planerade byggprojekt i malpåse.
- Framöver kommer vår bostadsproduktion mycket sannolikt att påverkas, säger Jan Hugg. Vi har inget som vi har fattat beslut om ännu men troligtvis kommer ett 50-tal lägenheter att inte bli av på grund av den här förändringen.

Jan Hugg är kritisk till den korta tiden för avveckling av byggstöden.
- Den borde ha legat mer i takt med hur planeringsprocesser ser ut inom branschen, säger han Det här blir hackigt och drastiskt. Vi hade behövt en planeringssträcka på minst ett år. Hur mycket vi nu måste avstå från att bygga vet jag inte.

Gävle är en tillväxtort och vi har i dagsläget en kö med totalt 10 000 bostads- och bytesansökningar.
Sandvikenhus Byggchef Anders Nordgren håller med:
- Det borde ha funnits ett förslag hur man ska gå vidare innan det här beslutet togs. Till viss del känns beslutet ogenomtänkt.

I Umeå har byggandet stått stilla fram tills för några år sedan. Den största byggherren, Bostadsföretaget Bostaden, kommer dock inte att drabbas hårt av förändringarna. De har fått i gång de flesta av sina byggprojekt.
- Vi har bidrag på allt som färdigställs och det innebär att vi inte behöver ta något nytt beslut förrän hösten 2007, säger han.

Trots att företaget klarat av den pågående byggproduktionen är Anders Wangel kritisk till regeringens agerande.
- Man beskattar bygginvesteringarna ganska tufft och det har man försvarat med att man istället ger en hel del bidrag, säger han. I det här läget talar regeringen inte om vilka intäkter man har. Det som händer är att det kommer att byggas mindre och då blir det automatiskt mindre inkomster för staten.




Ur Byggindustrin 2006-12-14

Gammal synd drabbar Balder

Balder, tidigare Enlight, har enligt disciplinnämnden offentliggjort en prognosjustering på fel sätt och får betala ett vite på 192 000 kronor.
- Det här har inget med Balder att göra, förklarar VD Erik Selin, utan är en gammal försyndelse från när bolaget fortfarande var Enlight.




Ur Fastighetsvärlden 06/12 2006

Slopade bidrag innebär byggstopp för billiga hyresrätter

Detta skall bytas mot ingressen

Här är smällen för bostadsbyggarna som ingen talat om i valrörelse eller budgetdiskussioner. Vid årsskiftet slopas:
* Investeringsstimulans
* Investeringsbidrag
* Räntebidrag
För dem som satsar på att bygga billiga hyresrätter blir det dramatiska förändringar.
-Det som står tydligt mellan raderna i budgeten är att vi inte ska bygga hyresrätter utan mer bostadsrätter och vi kommer nu att ställa om produktionen, säger Michael Cocozza, vd för Botrygg i Linköping. Hans företag har etablerat sig i Stockholm med bostadsbyggen i Hammarby Sjöstad. De har - tills nu - specialiserat sig på att bygga billiga hyresrätter.
-Bidragen utgjorde 20 procent av totalkostnaden. Vi ser att det finns en tydlig ambition att öka andelen ägda lägenheter och vi måste anpassa oss efter det om vi ska fortsätta bygga, säger Michael Cocozza.
Nils Olof Nilsson, vd i Skanska Hyresbostäder, är inte lika drastisk i sina uttalanden.
-Om bidragen slopas minskar möjligheten att bygga hyreslägenheter med en rimlig hyra och det är inte så bra, om man inte gör något annat samtidigt som att ändra beskattningen vid investeringstillfället. Sådana åtgärder skulle kunna motverka effekten av att bidragen tas bort, säger Nils Olof Nilsson.
För studentbostäder har bidragen många gånger varit en förutsättning för att byggena ska bli av. Studenterna är priskänsliga.
-Utan bidragen kommer man nog att behöva tänka efter flera gånger innan man startar ett projekt, säger Mats Odersjö, vd för SGS Studentbostäder.
SGS har gjort bedömningen att i Göteborg behöver det byggas 500 lägenheter per år mellan 2008 och 2010. Inför valet hade man huvudbry. Socialdemokraterna hade planer på nya bidrag som skulle innebära ännu mer pengar - medan de borgerliga partierna ville ta bort bidragen. För de 365 lägenheterna i Lindholmsallén innebar det noll eller 50 miljoner i bidrag.
-Vi blixtstartade det projektet och de 35 miljonerna i investeringsstimulans utgör tio procent av de totala investeringarna, säger Mats Odersjö.
Samtidigt började de bygget av 74 studentlägenheter i ett vattentorn. Nu går byggena för högtryck för att de före årsskiftet ska ha kommit tillräckligt långt för att få ut bidrag.
På Sveriges Byggindustrier välkomnar man dock att bidragen tas bort.
-Det är positivt att man plockar bort snedvridande bidrag. Jag tror att den allmänt höga efterfrågan på bostäder kommer att fortsätta och inte påverka det totala byggandet i någon större utsträckning, säger Björn Wellhagen, ansvarig för bostadsfrågor på BI.
-Det kan säkert innebära omställningsproblem för en del projekt när stödet tas bort men utan bidrag sker investeringarna där de gör större nytta.
Bostadspolitiken inriktas på att förbättra konkurrensen med långsiktigt stabila villkor i stället för bidrag. BI räknar inte med att den starka konjunkturen påverkas av budgeten.
Den borgerliga alliansen har redan gett uttryck för en ny syn på bostadspolitiken. Det finns inte längre något eget departement eller någon bostadsminister. Frågorna ligger på miljöminister Andreas Carlgrens bord.
Michael Cocozza:
-De har tagit ner betydelsen av bostadsfrågorna och har inte samma fokus på byggbranschen som den förra regeringen hade. Det är synd.
Investeringsstimulans och investeringsbidrag försvinner vid årsskiftet och räntebidrag fasas ut till 2012.

 

 

 

Ur Byggindustrin 17/10 2006

Botrygg har hyresklippet i sjöstaden

Samma storlek. Samma standard. Samma gata.
Men det kan skilja 1000 kronor i hyra mellan lägenheterna i Hammarby sjöstad.
Dyrast är allmännyttan.

Jens Bäfver och Sara Bälter bor i en tvåa på 56 kvadrat som ägs av det privatägda bolaget Botrygg Bygg AB.
Hyra: 6122 kronor i månaden.
Deras grannar längre bort i området bor i likvärdiga lägenheter och har samma utsikt.
Hyra: Från 7100 kronor.
-Det känns som att vi har gjort ett klipp som hamnat centralt och fint för en bra summa pengar, säger Sara Bälter.

Gästförening hyllar

Enligt Botryggs vd Michael Cocozza beror de lägre priserna på företagets effektivitet.
-Vi har en platt organisation och har kopplat bort alla mellanhänder. Vi bygger billigt och det visar sig i priserna.
De hyllas av Hyresgästföreningen.
-Det är ett trendbrott med den lägre prissättningen som Botrygg har. Och de har kanonstandard i lägenheterna, säger P-O Brogren vid Hyresgästföreningen.

Allmännyttan dyrast

Allmännyttan har högst hyror i området. Trots att Svenska Bostäder sänkte sina hyror vid årsskiftet med 1,2 procent ligger de högre än de privatägda bolagen.
-Vi strävar efter att ha så låga hyror som möjligt. Men visst, vi har kanske något att lära av konkurrenterna, säger Göran Tillberg, förhandlingschef på Svenska Bostäder.



Ur Aftonbladet 28/2 2006

12 000 nya byggjobb i år

Sysselsättningen i byggbranschen kommer att öka med 12 000 personer under 2006, förutspår AMS i sin sysselsättningsprognos. Bygg- och anläggningsyrken är tillsammans med IT- och försäljningsyrken de områden där efterfrågan på arbetskraft kommer att öka mest under året.

Den goda byggkonjunkturen börjar på allvar få genomslag i sysselsättningen. Under 2005 ökade antalet nyanmälda lediga byggjobb till arbetsförmedlingen med 40 procent under året och hela 90 procent under det sista kvartalet. Trots detta är arbetslösheten inom byggyrkena betydligt högre än genomsnittet på arbetsmarknaden.

Att byggföretagen signalerar att de har rekryteringsproblem och till och med tvingas hämta arbetskraft utomlands samtidigt som arbetslösheten är hög beror till stor del på att många som är inskrivna som arbetssökande saknar yrkesbevis. AMS genomför just nu tillsammans med arbetsgivare och fack en stor kartläggning för att bättre matcha arbetssökande mot lediga jobb.

VVS-montörer är den yrkesgrupp där det kommer att råda störst brist under 2006. Det kommer också att råda brist på byggnadsplåtslagare och betongarbetare. Anläggnings- och träarbetare har också en ljus framtid enligt prognosen medan efterfrågan på murare minskade förra året. Arbetsförmedlingen tror visserligen på en något ökad efterfrågan under det kommande året men murare har en betydligt lägre medelålder än andra byggyrkesgrupper och därmed är pensionsavgångarna mindre.



ur Byggindustrin 22/ 02 2006

Stockholmshem och JM i affär

JM köper mark av Stockholmshem i Gröndal. Marken ger bolaget möjlighet
att uppföra ca 50 nya lägenheter. Samtidigt köper Stockholmshem mark
för 60 nya lägenheter i Årstadal av JM. Dessutom köper det kommunala
bolaget mark av SL, mark som ger möjlighet till ytterligare 30
bostäder. Med tidigare markinnehav ger det bolaget möjlighet att bygga
totalt cirka 300 nya bostäder i Årstadal.



Ur Fastighetsvärlden 17/1 2006

Förhandlingarna gick i baklås

En sänkning om 3 procent respektive höjning på 2,4 procent var
utgångskraven från Hyresgästföreningen respektive Familjebostäder i
Stockholm när hyresförhandlingarna inleddes. Igår enades parterna om
att stranda förhandlingarna eftersom man fortfarande står så långt
ifrån varandra. Nu hamnar tvisten hos Hyresmarknadskommittén. Det
innebär att de privata värdarnas förhandlingar försenas.



Ur Fastighetsvärlden 17/1 2006

Billigare hyra i Sjöstadens nybygge

I dagarna har de första hyresgästerna börjat flytta in i Linköpingsföretaget Botryggs lägenheter i Hammarby Sjöstad. Det speciella med de här lägenheterna är att hyran är betydligt lägre än för de runtomkring.

För en trea på 70 kvadrat är hyran 7400 kronor, uppemot 1500 kronor lägre än motsvarande lägenheter hos de stora bostadsbolagen i området. Och det finns flera anledningar till de relativt sett låga hyrorna.
- Vi har kortare beslutsvägar, kortare produktionstider, vi köper mycket av materialet direkt från fabrik och lite mer förproducerat än vanligt, säger Michael Cocozza, vd på Botrygg.
Hos Fastighetsägarna i Stockholm ser man olika anledningar till varför hyrorna i nyproducerade lägenheter kan skilja sig åt såpass mycket.
- Det kan dels bero på skicklighet i upphandling och sådana saker,dels på till exempel investeringsbidrag, som kan betyda upp till tre fjärdedelar av hyresskillnaden, säger Tore Ljungkvist, vice vd på Fastighetsägarna i Stockholm.
Och enligt Botryggs vd Michael Cocozza kommer inte hyran att höjas mer i deras än för andra framöver.
- Vi kommer att följa allmännyttans hyreshöjningar, så höjningen kommer att bli densamma som Svenska Bostäders, säger Cocozza.



Ur Svt.se 6/1 2006